Cómo construir un edificio en Costa Rica
Una guía paso a paso, de la idea al edificio terminado. Qué estudios pide el lote, qué trámites siguen, qué hace cada institución, cuánto cuesta cada etapa y cómo ganar tiempo avanzando en paralelo. LDB Arquitectura acompaña todo el proceso con una base de precios propia.
El proceso de un vistazo
Elija un paso para ir directo a él.
Preparar
Diseñar y tramitar
Un cronograma típico
Ejemplo ilustrativo para un edificio de unos 1.000 m². La clave para ganar tiempo es no esperar a que termine un paso para empezar el siguiente. Los estudios del lote avanzan junto al diseño, la cifra de costo se afina mientras se diseña hasta llegar al presupuesto, la viabilidad ambiental corre en paralelo a los planos y la contratación de la obra se hace mientras sale el permiso.
Deslice de lado para ver el cronograma completo.
- Preparar
- Diseñar y tramitar
- Construir
- Avanza en paralelo con otro paso
Paso por paso, uno tras otro
~26 meses
Con pasos en paralelo
~20 meses
Los plazos reales dependen del tamaño, del lote y de cada institución. El ejemplo supone una viabilidad ambiental por D2. Si el proyecto requiere D1, la revisión de SETENA puede alargar varios meses el inicio de la obra. Es una referencia para planificar, no un compromiso.
El Centro de Desarrollo Humano de Tirrases en Curridabat, 2017, un proyecto de LDB Arquitectura en obra. Muros de concreto, formaleta y acero listos para el siguiente colado.
Paso a paso
Etapa 1 · Preparar
1La idea y la primera cifraQué quiere construir, cuánto espacio necesita y cuánto podría costar2 a 4 semanas
Todo empieza con el programa, la lista de espacios con sus áreas y la cantidad de personas que los usarán. Con eso ya se puede tener una primera cifra de costo y plazo.
Qué hace usted
- Define para qué es el edificio y cuánta gente lo usará.
- Fija un monto tentativo de inversión y una fecha deseada.
- Prueba escenarios en la Calculadora.
Qué hace LDB
- Revisa el programa y lo ajusta al lote.
- Da una referencia de costo con su base de precios.
- Propone la ruta del proyecto, con plazos y estudios.
Estudios básicos y estudios preliminares
No son lo mismo. Los estudios básicos son los del terreno, como la topografía o el estudio de suelos. Los hacen especialistas. Los estudios preliminares son la primera etapa del arquitecto, antes del anteproyecto. Ahí se lee el lote, la normativa y el programa. También se define el alcance de lo que sigue. Su honorario mínimo es 0,5 %* del valor estimado de la obra.
Para empezar, comparta con su arquitecto
- Plano catastradoUna copia del plano del lote, aunque sea vieja.
- Fotos del loteDesde la calle, desde adentro y hacia los vecinos.
- UbicaciónEl punto en Google Maps o una captura de Google Earth.
- La ideaPara qué es el edificio, cuánta gente lo usará y qué espacios necesita.
- Inversión y fechaLo que piensa invertir y cuándo quisiera estrenar.
- Lo que ya tengaUso de suelo, estudios previos o planos existentes.
2El loteLo que hay que saber del terreno antes de comprarlo y de diseñar1 a 2 mesesUS$ 2.000 a 7.000*
¿Todavía no compra el lote?
Antes de firmar conviene revisar estos puntos. Un lote barato puede salir caro si no permite lo que usted quiere construir.
- RegistroQue el estudio registral no tenga gravámenes, anotaciones ni servidumbres que lo limiten.
- Plano y realidadQue el plano catastrado coincida con los linderos y el área que se ven en el sitio.
- Qué se puede construirQue el uso de suelo permita la actividad, la cobertura y la altura que necesita.
- RetirosRíos, quebradas o una ruta nacional pueden quitar área útil con sus alineamientos.
- ServiciosQue haya disponibilidad de agua y de electricidad con la capacidad que pide el proyecto.
- Terreno y riesgoPendiente, tipo de suelo, acceso y las zonas de amenaza por inundación o deslizamiento.
El Observatorio Territorial de LDB ayuda a leer el distrito donde está el lote. Para una revisión completa con una primera cifra, el estudio preliminar Primer paso a la medida se entrega en una semana.
Antes de diseñar conviene reunir la información básica del terreno. Son los estudios básicos, que hacen profesionales especializados distintos del arquitecto. El arquitecto define su alcance, los coordina y los incorpora al proyecto. Los montos son referencias para edificios de 300 a 1.500 m².
- Plano catastradoConfirma la forma, el área y los linderos. Se acompaña con el estudio registral del Registro Nacional.Hasta US$ 1.200* si hay que hacerlo nuevo
- TopografíaCurvas de nivel, árboles, accesos y lo que ya está construido.US$ 1.000 a 2.500* · 2 a 3 semanas
- Uso de sueloEl certificado municipal dice qué se permite construir según el plan regulador.Parte de US$ 200 a 700* en trámites
- AlineamientosLos retiros que piden la municipalidad, el MOPT si el lote da a una ruta nacional y el INVU si hay ríos o quebradas.Parte de US$ 200 a 700* en trámites
- DisponibilidadesCartas de agua (AyA, ASADA o municipalidad) y de electricidad (ICE, CNFL u otra distribuidora).Parte de US$ 200 a 700* en trámites
- Estudio de suelosPara un edificio de 2 a 4 pisos suelen ser 2 a 4 perforaciones de 5 a 7 m y 1 o 2 pruebas de infiltración. Define la cimentación y puede mover bastante el costo.US$ 1.000 a 2.700* · 2 a 4 semanas
Topografía, base del diseño
Con las curvas de nivel se ubica el edificio, se resuelven accesos y niveles y se aprovecha la pendiente. Conviene tenerla al iniciar el anteproyecto.
Estudio de suelos, clave para los planos
Define la cimentación y la estructura. Debe estar listo antes de empezar los planos constructivos, porque con él trabaja el ingeniero estructural.
Para adelantar
Pida los dos al mismo tiempo, apenas tenga el lote definido. Cada uno toma unas 2 a 4 semanas, entre el trabajo de campo y el informe. Así la topografía llega para el anteproyecto y el estudio de suelos queda listo cuando arrancan los planos constructivos.
* Costos aproximados de referencia. Cada profesional cotiza según su tarifa y las tablas de su colegio profesional.
3Viabilidad ambientalSETENA y el manejo de las aguas de lluviaD2 o D1US$ 800 a 7.000*
La Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA) otorga la viabilidad ambiental. El instrumento depende del tamaño del proyecto y de su impacto. Lo confirma el consultor ambiental para cada caso.
Formulario D2
Para proyectos de menor impacto, como edificios de hasta unos 1.000 m². Es un trámite más corto, con georreferenciación y depósito ante SETENA.
US$ 800 a 1.500*
Formulario D1
Para proyectos mayores. Lleva estudios técnicos de un equipo de especialistas, como geología básica, hidrogeología y amenazas, arqueología rápida, biología e hidrología, más riesgos antrópicos cuando aplica.
US$ 4.500 a 7.000*
Armar los estudios
1 a 3 meses
Según cuántos estudios pida el formulario y el terreno.
Revisión de SETENA en un D1
12 a 14 meses
Es lo que han tomado expedientes D1 que hemos acompañado, contando las prevenciones. Un D2 suele ser bastante más corto.
Por eso conviene iniciarla temprano. Su plazo no depende del diseño y puede definir el ritmo de todo lo demás.
Muchas municipalidades piden además un estudio pluvial que muestre cómo se manejará el agua de lluvia del lote, con retención si hace falta.
Para ganar tiempo
Mientras SETENA revisa, el diseño puede seguir avanzando. Lo importante es que el expediente entre completo desde el inicio, porque cada prevención de SETENA suma meses. El estudio de suelos que se pide para el D1 sirve también para los planos.
Etapa 2 · Diseñar y tramitar
4Diseño y planosAnteproyecto → planos constructivos (P.C.) con sus ingenierías, por ejemplo estructural, eléctrica y mecánica3 a 5 mesesHonorarios 5,5 %* más IVA
El anteproyecto define la distribución, las áreas, la imagen del edificio y el nivel de acabados, con un estimado de costo. Con su aprobación se pasa a los planos constructivos, que coordinan arquitectura, estructura, electricidad, mecánica y especificaciones técnicas.
- AnteproyectoUno a dos meses en edificios medianos.
- AprobaciónUsted decide distribución, imagen y acabados.
- Planos constructivosDos a tres meses, con las ingenierías.
- Presupuesto finalPor partidas, listo para cotizar.
En Costa Rica los honorarios de consultoría para edificaciones tienen un mínimo fijado por el Arancel de Servicios Profesionales de Consultoría para Edificaciones, que publica el Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos (CFIA).
| Etapa | Honorario mínimo |
|---|---|
| Estudios preliminares | No menos de 0,5 % |
| Anteproyecto | 1 % |
| Anteproyecto como única etapa contratada | 1,5 % |
| Planos constructivos y especificaciones técnicas | 4 % |
| Presupuesto por precios unitarios | 0,5 % |
| Presupuesto detallado | 1 % |
| Inspección | 3 % del valor final de la obra |
| Dirección técnica | 5 % del valor final de la obra |
Porcentajes sobre el valor estimado de la obra, salvo inspección y dirección técnica. Fuente, Arancel de Servicios Profesionales de Consultoría para Edificaciones, artículo 4. El honorario de cada proyecto se define en una oferta según su alcance. Más detalle en Cómo trabajamos.
5Trámites y permiso de construcciónAPC, revisión de las instituciones y licencia municipal2 a 4 meses hasta 1.000 m²Permiso ~1 % del valor tasado*
Con los planos terminados se registran en el APC, el Administrador de Proyectos de Construcción, la plataforma digital del CFIA. Desde ahí pasan por la revisión de las instituciones que correspondan y llegan a la municipalidad, que otorga la licencia de construcción.
- InsumosUso de suelo, alineamientos, disponibilidades y viabilidad ambiental.
- Registro en el APCPlanos, contrato de consultoría y documentos del lote.
- RevisiónSegún el caso, Ministerio de Salud, Bomberos, INVU, AyA o MOPT.
- LicenciaLa municipalidad cobra el impuesto y otorga el permiso.
Plazo de referencia
2 a 4 meses
Proyectos de hasta 1.000 m². En proyectos mayores, de 3 a 6 meses.
Costos de referencia
El impuesto municipal de construcción suele rondar 1 %* del valor de obra tasado, según la municipalidad. El registro de planos tiene sus propios cargos, cercanos a 0,265 %* del valor de la obra.
Y la VUI
La Ventanilla Única de Inversión de PROCOMER reúne en una sola plataforma trámites de inversión, entre ellos los municipales, en las municipalidades que ya se sumaron. Si su proyecto es una inversión empresarial, conviene revisar si su cantón la usa.
Etapa 3 · Construir
6Contratar la obraPresupuesto por partidas, ofertas y contrato1 a 2 mesesEn paralelo al permiso
El costo de obra es lo que cobra el constructor por levantar el edificio. Tiene un costo directo de materiales, mano de obra y equipo. Sobre él van los costos indirectos. Como referencia, esos indirectos suelen rondar 8 % de gastos generales, 7 % de utilidad y 2 % de imprevistos, aunque cada constructor y cada obra los ajustan. Al total se le suma el IVA de 13 %.*
Por cada US$ 100 de costo directo
Gastos generales, utilidad, imprevistos e IVA. El costo de obra queda cerca de US$ 132*.
Al comparar ofertas conviene mirar cinco cosas.
- Que las partidas sigan el orden de la obra, de preliminares y cimentaciones a acabados, instalaciones y obras exteriores.
- Que cada partida tenga cantidad, unidad y precio unitario, no solo un monto global.
- Que los gastos generales, la utilidad y los imprevistos estén separados y visibles.
- Que el IVA esté indicado aparte.
- Que quede claro qué se excluye, por ejemplo mobiliario, equipos especiales, acometidas o permisos.
Cuando dos ofertas difieren mucho, con frecuencia una incluyó una partida que la otra dejó fuera.
El contrato
Debería fijar el precio, el plazo, la forma de pago por avance, las garantías y cómo se manejan los cambios. Antes de empezar, el constructor debe tener la póliza de riesgos del trabajo del INS y conviene pedirle también un seguro de la obra.
7ConstrucciónInspección, bitácora, pagos por avance y cambios~10 meses en 1.000 m²Inspección 3 % mínimo*
Losa sobre puntales en el Centro de Desarrollo Humano de Tirrases, 2017. Muro curvo de concreto expuesto en la Municipalidad de Santa Ana, 2019.
Durante la obra la inspección revisa que lo construido responda a los planos, anota en la bitácora de obra y aprueba los pagos según el avance real. Cualquier cambio se valora antes de ejecutarlo, con su costo y su efecto en el plazo.
Qué hace usted
- Paga por avance aprobado, no por adelantado.
- Decide los cambios con su costo a la vista.
Qué hace LDB
- Visita la obra y lleva la bitácora.
- Revisa estimaciones de pago y calidad.
- Informa avance, costo y plazo.
8Cierre y entregaRecepción, pendientes y permisos para operarAlrededor de 1 mes
Al terminar se hace la recepción con una lista de pendientes, se conectan los servicios definitivos y se entregan los planos finales, las garantías y los manuales. Si el edificio alberga una actividad comercial, siguen el permiso sanitario de funcionamiento del Ministerio de Salud y la patente municipal.
Cuánto cuesta en total
El costo por metro cuadrado depende sobre todo del tipo de edificio y de los acabados. Después lo ajustan la zona, el tamaño y la altura.
Dónde está la obra
Como referencia, sobre la Gran Área Metropolitana.
- Periferia GAM+3 %
- Zona Norte+8 %
- Pacífico Norte y Central+12 %
- Caribe+15 %
- Zona Sur o remoto+20 %
Tamaño y altura
Los edificios grandes bajan un poco por escala y los altos suben por estructura y sistemas.
- 1.000 a 5.000 m²−3 %
- Más de 5.000 m²−6 %
- 4 a 6 pisos+4 %
- 7 a 12 pisos+8 %
- Más de 12 pisos+12 %
Dato
Con precios de setiembre de 2026 en la Gran Área Metropolitana, un edificio comercial de calidad media de unos 1.250 m² ronda los US$ 673* por metro cuadrado. Uno de oficinas con acabados media alta ronda los US$ 1.620*. Ambas cifras incluyen indirectos e IVA, sin terreno, estudios, diseño, permisos ni inspección.
Sobre el costo de la obra hay que sumar estudios, diseño, permisos e inspección. Como referencia, son cerca de 12 %* más. Si la obra cuesta US$ 1.000.000, la inversión total ronda US$ 1.120.000*, sin contar el terreno. El diseño se calcula con el 5,5 % mínimo del arancel, estudios preliminares, anteproyecto y planos, más IVA.
- Costo de obra con IVA
- Diseño y planos 5,5 % más IVA, 6,2
- Inspección 3,4
- Permisos y registro 1,3
- Estudios cerca de 1
La Calculadora hace este cálculo para su caso, con tipo de edificio, acabados, área, pisos y zona. Es una referencia y no un presupuesto. Para una cifra sobre su lote, LDB ofrece el estudio preliminar Primer paso a la medida.
Preguntas frecuentes
¿Qué conviene revisar antes de comprar un lote?
El estudio registral, que el plano catastrado coincida con el sitio, que el uso de suelo permita lo que quiere construir, los retiros por ríos o rutas nacionales, la disponibilidad de agua y electricidad y el tipo de terreno con sus riesgos. El estudio Primer paso a la medida de LDB revisa todo esto en una semana.
¿Cuánto tarda construir un edificio en Costa Rica?
Como referencia, un edificio de unos 1.000 m² toma cerca de 20 meses de la idea a la obra terminada si los pasos avanzan en paralelo. Si se hacen uno tras otro, son unos 26. Una viabilidad ambiental por D1 puede sumar varios meses.
¿Cuánto cuesta construir por metro cuadrado?
Depende del tipo de edificio, los acabados y la zona. Con precios de setiembre de 2026 en la GAM, un edificio comercial de calidad media ronda los US$ 673* por m² y uno de oficinas media alta los US$ 1.620*, con indirectos e IVA. La Calculadora de LDB da una referencia para su caso.
¿Qué estudios necesita un lote antes de diseñar?
Plano catastrado, topografía, uso de suelo, alineamientos, disponibilidades de agua y electricidad y estudio de suelos. En proyectos mayores se suman los estudios que pide SETENA.
¿Qué es el APC?
Es el Administrador de Proyectos de Construcción del CFIA, la plataforma digital donde se registran los planos y desde donde pasan a revisión de las instituciones y a la municipalidad.
¿Necesito viabilidad ambiental de SETENA?
Muchos proyectos de edificación la requieren, según su tamaño y ubicación. En proyectos de menor impacto suele bastar el formulario D2. Los mayores llevan D1 con estudios técnicos. El consultor ambiental confirma cuál aplica.
¿Cuánto cobra un arquitecto?
El arancel fija mínimos sobre el valor estimado de la obra, 0,5 %* de estudios preliminares, 1 %* de anteproyecto y 4 %* de planos constructivos, más IVA. La inspección es 3 %* del valor final de la obra.
Siglas que va a escuchar
- APCAdministrador de Proyectos de Construcción, donde se registran los planos.
- VUIVentanilla Única de Inversión de PROCOMER.
- SETENASecretaría Técnica Nacional Ambiental, otorga la viabilidad ambiental.
- INVUInstituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, alineamientos por ríos y quebradas.
- MOPTMinisterio de Obras Públicas y Transportes, alineamientos en rutas nacionales.
- AyA y ASADAProveedores de agua potable que dan la disponibilidad.
- ICE y CNFLProveedores de electricidad que dan la disponibilidad.
- INSInstituto Nacional de Seguros, pólizas de riesgos del trabajo y de la obra.
- CFIAColegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos.
* Todos los costos de esta guía son aproximados y sirven solo como referencia para planificar. Cada proyecto, profesional, constructor e institución define sus montos.
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